Động sản và bất động sản trong quy định pháp luật Việt Nam

Có thể xem đây là cách phân loại phổ biến, bởi lẽ đây là cách phân loại quan trọng nhất mà hầu hết pháp luật các nước đều ghi nhận. Điển hình phải kể đến BLDS Pháp. Cấu trúc của BLDS Pháp đã cho thấy một sự logic trong việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Trước hết điều 516 đã khái quá:“Tất cả tài sản là động sản hoặc bất động sản”. Kế đến, BLDS Pháp đưa ra 3 tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản bao gồm: bất động sản do bản chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do đối tượng gắn liền với đất.

Điều 518 đã khẳng định: “Đất đai và các công trình xây dựng là bất động sản do bản chất”. Tiếp theo, các điều từ 519 đến điều 521 là các quy phạm liên quan đến “cối xay gió, cối xay nước được gắn cố định trên cột trụ và là một bộ phận của công trình xây dựng”, các loại mùa màng chưa hái, cây cối chưa đốn hạ cũng đều được xem là các bất động sản do bản chất. Từ điều 522 đến điều 525, BLDS Pháp tiếp tục quy định về các tài sản được xem là bất động sản do mục đích sử dụng như: các loại gia súc phục vụ trong trang trại, các loại đường ống dẫn nước cho một công trình xây dựng, các loại nông cụ, đồ đạc trong nhà gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định… Đây là những loại tài sản về bản chất là động sản, song lại là một “phần phụ” gắn liền với bất động sản do những mục đích sử dụng riêng, vì thế mà pháp luật xem chúng như những bất động sản. Quy định này được lý giải bởi tất cả các tài sản này đều cần thiết cho việc phục vụ, khai thác ruộng đất hoặc chúng được chủ sở hữu gắn với các tài sản cố định mà nếu tách rời có thể làm hư hỏng đồ vật hoặc phần tài sản mà vật đó gắn vào, nói cách khác bất động sản sẽ không còn nguyên vẹn (về công năng hoặc mỹ quan) nếu như thiếu đi những động sản đó. Bên cạnh đó, pháp luật Pháp cũng cho rằng để tồn tại khái niệm “bất động sản do mục đích” thì bất động sản và động sản phải cùng một chủ sở hữu nếu không thì khái niệm “phần phụ” cũng mất đi. Chính vì những đặc điểm này đã dẫn tới hệ quả, bắt đầu từ thời điểm không còn mối liên hệ trực tiếp giữa động sản và bất động sản, thì mọi tài sản là “bất động sản do mục đích sử dụng” sẽ không được coi là bất động sản nữa. Mặt khác, chủ sở hữu luôn có thể chấm dứt tư cách của một “bất động sản do mục đích sử dụng” bằng cách tách rời tài sản đó ra khỏi bất động sản, khi đó, tài sản sẽ lại trở về mang tư cách của một động sản theo bản chất. Cuối cùng, điều 526 quy định về các tài sản là bất động sản do gắn liền với đất bao gồm: hoa lợi từ bất động sản, các quyền địa dịch hay các dịch quyền, các tố quyền nhằm đòi lại một bất động sản.
Mở đầu chương “Các động sản”, điều 527 đã khái quát lại hai tiêu chí để xác định một động sản, theo đó: “Tài sản là động sản do bản chất của chúng hoặc do luật định.”. Điều 528 đã giải thích cụ thể một tài sản là động sản do bản chất khi nó có khả năng tự di chuyển hoặc có thể dịch chuyển nhờ tác động bên ngoài mà vẫn giữ nguyên được hình dạng, kích thước và tính chất vốn có của tài sản. Điều 529 liệt kê các loại tài sản là động sản do luật định bao gồm: trái phiếu, cổ phiếu trị giá bằng tiền, các cổ phần, lãi suất trong các công ty khi các công ty này tồn tại, các khoản lợi tức… Ngoài ra điều 533 còn quy định các loại tài sản như tiền, các tác phẩm nghệ thuật… cũng là động sản.
Rõ ràng, cách phân loại này đem lại rất nhiều ý nghĩa pháp lý quan trọng. Trước hết, từ sự phân loại này mà các nhà làm luật thiết kế nên những quy chế pháp lý riêng cho động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng cho thấy sự khác biệt về tầm quan trọng của bất động sản so với động sản. Bất động sản luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường. Điều này xuất phát từ những quan niệm cổ cho rằng bất động sản là những gì gắn liền với trái đất, chúng thường tồn tại rất lâu, thậm chí vĩnh cửu, đồng thời đất đai còn là nguồn của cải thiết yếu, chính những yếu tố này đã đem lại cho chúng những giá trị vượt trội so với các tài sản khác. Ngoài ra, quan điểm của pháp luật châu Âu cổ còn cho rằng bất động sản mang tính chất gia tộc, là tài sản của một dòng tộc, chính vì vậy thường có những quy định nghiêm ngặt đối với loại tài sản này nhằm hạn chế khả năng chuyển nhượng của chúng.

Quay trở lại với pháp luật Việt Nam, có thể xem chương XI của BLDS 2005 như chương quy định về phân loại tài sản. Có thể thấy, cách tiếp cận của các nhà làm luật Việt Nam không quá xa so với pháp luật thế giới, đặc biệt là so với hệ thống Civil Law mà cụ thể là pháp luật Pháp. Mặc dù vậy, cách quy định củaBLDS 2005 vẫn còn nhiều điểm khác biệt.
Nhìn một cách tổng thể, chương XI đã liệt kê các cách phân loại: Bất động sản và động sản; vật tiêu hao và vật không tiêu hao; vật chia được và vật không chia được; vật chính và vật phụ. Rõ ràng, các nhà làm luật đã phân loại tài sản thông qua việc liệt kê một cách dàn trải mà không dựa trên những tiêu chí cụ thể cũng như sự sắp xếp bố cục chương dường như là chưa hợp lý. Mở đầu chương XI, ngay tại điều 174, BLDS đã đề cập đến sự phân loại bất động sản và động sản, theo đó:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”

 

Kết quả hình ảnh cho bất động san

Với cách quy định này đã cho thấy, dường như các nhà làm luật Việt Nam cũng đã ý thức rõ được tầm quan trọng của việc phân loại bất động sản và động sản. Ngoài ra, dựa vào khoản 2 điều 174 cũng có thể thấy, hàm ý của nhà làm luật là muốn khẳng định tài sản chỉ bao gồm bất động sản và động sản thông qua phương pháp loại trừ: “Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”. Tuy nhiên, vấn đề ở đây làBLDS 2005 lại không đưa ra được một tiêu chí cụ thể nào để xác định một tài sản là bất động sản, thay vào đó lại chỉ liệt kê một cách chúng chung các loại tài sản được coi là bất động sản. Nếu so với BLDS 1995 thì khoản 1, điều 181 BLDS 1995 đã đưa ra được một tiêu chí chung để xác định bất động sản đó là những tài sản có đặc tính cố định, gắn liền với đất đai, không có khả năng tách rời khỏi đất, thông qua cách quy định: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:…”. Mặc dù vậy, tiêu chí này dường như lại quá cứng nhắc dễ dẫn đến cách hiểu rằng bất động sản bắt buộc phải là những tài sản không có khả năng di dời. Điều này đã được khắc phục tại BLDS 2005.
Tuy không đưa ra những tiêu chí cụ thể, nhưng thông qua các đối tượng được liệt kê tại điều 174, ta vẫn có thể thấy bóng dáng của các tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản. Trước hết, những tài sản bao gồm “đất đai”, “nhà, công trình xây dựng” có thể hiểu là những bất động sản do bản chất (xuất phát từ đặc tính “không thể di dời”). Tuy nhiên, cũng tại điểm b, khoản 1 điều 174 lại đề cập đến các đối tượng là “tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó”. Dường như ở đây, BLDS muốn đề cập đến loại “bất động sản do công dụng” trong pháp luật Pháp, bởi lẽ, những tài sản này về bản chất là động sản nhưng do yếu tố “gắn liền” với bất động sản mà chúng cũng được xem là bất động sản. Vấn đề ở đây là, BLDS 2005 lại không làm rõ khái niệm “gắn liền”, nói cách khác, nên hiểu mức độ gắn liền như thế nào thì một động sản sẽ được xem là bất động sản? Mặc dù so với BLDS 1995, BLDS 2005 đã có điểm tiến bộ hơn khi thay thế cụm từ “nhà ở” bằng “nhà” cho thấy nhận thức đúng đắn hơn của các nhà làm luật đối với loại bất động sản này, định danh nó dựa trên đặc tính chứ không phải dựa vào tính năng sử dụng (dùng để ở). Song, cùng với cách quy định về “công trình xây dựng gắn liền với đất đai” thì việc quy định riêng về “nhà” dường như là không cần thiết, bởi lẽ cụm từ “công trình xây dựng gắn liền với đất đai” đã bao hàm cả “nhà”. Đến điểm c, khoản 2, điều 174BLDS lại quy định về “các tài sản khác gắn liền với đất đai”, điều này cũng đồng nghĩa một lần nữa, đặc tính “không thể di dời” lại được đề cập đến. Như vậy, BLDS 2005 đã có một sự sắp xếp chưa thật hợp lý khi cùng một tiêu chí vật lý (đặc tính “không thể di dời”) đã được nhắc lại tới ba lần trong cùng một điều luật. Bên cạnh đó điều luật này cũng chưa có sự phân định rõ ràng giữa bất động sản do bản chất và bất động sản do mục đích sử dụng. Điểm d, khoản 1 điều 174 là một quy định mang tính chất mềm dẻo theo đó thì bất động sản còn là “các tài sản khác do pháp luật quy định.” Nói cách khác, có lẽ các nhà làm luật đã hàm ý rằng một tiêu chí khác để xác định tài sản là bất động sản đó là tiêu chí “do luật định”. Ý tưởng này của các nhà làm luật Việt Nam không hề xa so với cách tiếp cận của các hệ thống pháp luật trên thế giới. Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ, cho đến nay mới chỉ có quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại bất động sản  theo khoản 1, điều 6, luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên bản thân quy định này cũng còn mang tính riêng lẻ và không mang tính khái quát khiến rất khó để xác định còn những loại tài sản hay quyền tài sản nào sẽ được xem là bất động sản. Như vậy, các tiêu chí để xác định bất động sản theo quy định tại BLDS 2005 vẫn còn chưa rõ ràng và có sự trùng lặp. Điều này dẫn tới một hệ quả đó là kéo theo việc khó xác định tài sản nào là động sản. Bởi lẽ, tại khoản 2, điều 174, BLDS 2005 đã sử dụng phương pháp loại trừ để chỉ ra rằng động sản là những tài sản không phải bất động sản, trong khi khái niệm bất động sản còn nhiều điểm chưa rõ ràng thì rất khó để có được những tiêu chí cụ thể giúp xác định động sản.
* Lưu ý:  Một số tài sản có thể chuyển từ BĐS thành ĐS và ngược lại:
Các thiết bị trong nhà, hay công trình xây dựng khi được gắn chặt với nhà, công trình xây dựng thì các thiết bị này được coi là bất động sản. Khi tháo rời các thiết bị này ra khỏi nhà hoặc công trình xây dựng, chúng bi mất đi tính chất của một bất động sản là không di dời được nên chúng lại trở thành động sản.
Nếu các thiết bị gắn trong nhà và các công trình xây dựng được coi là bất động sản không dựa vào tính chất không thể di dời được mà phụ thuộc vào công dụng của các tài sản này. Bởi lẽ, các tài sản này xét theo đặc điểm vật lý là Động sản  nhưng nó lại được gắn vào bất động sản  như là những yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản và tự động đi theo bất động sản  nên trở thành bất động sản do công dụng của chúng.

Loading Facebook Comments ...